街市檔頂讓

街市檔頂讓金額的暗湧：茶餐廳頂手必驗五大關卡

最近半年，香港街市檔頂讓金額出現「假陽春」現象，唔少賣家透過短期促銷、親友刷單等手段美化賬面。有調查顯示，近三成買家接手後發現實際營業額比頂讓時聲稱嘅數據低四成以上。本文重點拆解兩大核心陷阱：廚房設備殘值計算嘅水分，以及「生約死約」租約條款對街市檔頂讓金額嘅蠶食策略。

第一章 廚房設備殘值嘅數字遊戲

1.1 冷櫃壽命嘅羅生門

街市常見嘅500升冷藏櫃，正常月耗電800-1000度，若賣家出示嘅電費單連續三個月低於600度，可能意味著：

壓縮機老化導致製冷效率暴跌，換新機隨時要貼成個月街市檔頂讓金額

非全日營業（部分賣家會刻意隱瞞下晝休市時段）

1.2 爐頭嘅死亡倒數

煤氣爐具嘅真實壽命唔係睇表面鏽跡，而要檢查：

火蓋孔位有冇嚴重碳化（會令火力下降30%）

爐芯陶瓷件有冇裂紋（維修費隨時佔街市檔頂讓金額15%）

老行尊建議用銀紙測試：將500蚊紙幣放喺爐頭邊緣，開大火睇會唔會自動捲曲，冇反應即係熱效率已衰退

1.3 隱形折舊殺手

排煙管道嘅油垢厚度超過3mm，清洗費可能貴過新裝

二手製冰機每多一年機齡，維修頻率增加40%

第二章 生約死約嘅租約博弈

2.1 死約期嘅街市檔頂讓金額陷阱

所謂「死約」期內業主不能加租，但好多賣家會刻意隱瞞：

死約剩餘月份少過半年（接手後好快面對租金暴漲）

隱藏附加費（冷氣保養費、垃圾處理費等隨時食咗利潤30%）

2.2 生約條款嘅魔鬼細節

生約期嘅「優先續租權」往往有但書：

業主可要求重新簽約（新約可能剔除頂手權）

租金調整機制寫「按市場行情」，實質可由業主單方面評估

有案例顯示，有買家接手後發現生約期租金可隨意加50%，令原本嘅街市檔頂讓金額計算完全失效

2.3 頂手費嘅連環扣

若死約期內頂讓，新租約可能被視為「新承租」而喪失頂手費攤分權

部分業主會要求新舊租客共同承擔按金（變相蠶食頂讓款項）

真正嘅街市老手都明白，街市檔頂讓金額嘅合理性，終歸要落返到「設備狀態×租約保障」嘅實戰公式。建議買家驗證設備時，帶埋冷氣技師同電工一齊睇樓；審租約時，務必要求業主白紙黑字寫明「頂手權可繼承」。記住：抵買嘅好檔口，一定經得起任何形式嘅地毯式核查。