生意買賣

香港生意買賣的致命陷阱：避開隱藏債務與租約地雷

在香港進行生意買賣，表面風光背後暗藏殺機。不少買家因忽略「隱藏債務」與「租約條款」兩大地雷，接手後慘遭巨額追討，甚至血本無歸。以下實戰經驗，助您避開生意買賣中的致命盲點。

隱藏債務：看不見的財務黑洞

預付卡債務——美容業的沉默炸彈

美容業90%的糾紛源於預付卡債務。曾有買家接手銅鑼灣美容院後，發現前任店主售出數十萬「療程套票」，新東家需繼續履行服務卻無收入。這種債務不會出現在賬面，卻能拖垮現金流。

自保策略：要求賣方提供所有預售紀錄，並在合約中列明「債務歸屬期」——若交接後三個月內出現舊債追討，由原店主承擔。

強積金欠款——追討無赦的隱形炸彈

深水埗茶餐廳生意買賣案例中，新店主接手兩個月後，突遭強積金管理局追討前任拖欠的$80萬供款。因強積金債務不隨轉讓消失，買家被迫代償。

關鍵動作：簽約前向積金局申請「僱主清繳證明書」，確認無歷史欠款。

租約地雷：引爆生意存亡的三重危機

分租條款：違約即收警告信

旺角樓上咖啡店買家，接手後將部分空間分租予手作店，卻遭業主發律師信指違反「禁止分租」條款。原來原租約明文限制分租權，新店主險失經營權。

拆彈方法：查閱原始租約，確認「分租許可」條文，必要時要求業主書面同意。

續租權條款：錯失時機恐逼遷

上環文創店生意買賣後，新東家以為租約尚有兩年，未料條款註明「須提前半年通知續租」，因錯過期限遭業主收回舖位。

生死時限：在成交前釐清續租通知期限，並將「續租談判」列為交割條件之一。

政府收地風險：未查規劃變炮灰

新界北區餐廳買家接手半年後，舖位突被納入「北部都會區發展計劃」，面臨強制搬遷。若事前查閱城規會文件，可發現該地段早已標示「潛在收地」。

保命提示：查核地政總署的法定圖則，並購買「政府收地保險」轉嫁風險。

實戰防雷清單：三步築牢防火牆

債務過濾網

聘請會計師核實賣方提供的三年賬目，要求賣方簽署「無隱藏債務聲明書」，違者賠償。保留30%尾款，交割後三個月支付。

租約體檢表

取得業主書面確認「同意租約轉讓」，公證租約關鍵條款：續租權、加租機制、改建限制，查閱土地註冊處記錄，確認無產權糾紛。

政府風險偵測

查閱城規會分區計劃大綱圖，向地政處查詢地段發展規劃，投保「政策變動商業損失險」。

香港的生意買賣猶如掃雷遊戲，成敗取決於能否揪出表面下的危機。精明買家從不輕信賬面數字，而是用法律盾牌與盡職調查，將風險扼殺在成交前。記住：一次周全的核查，遠勝百萬賠償的教訓。